实探 | 大体量商业更新，天津和平印象城的新答卷
空间重塑、定位再造、内容出圈。
(相关资料图)
Mall先生
近年来，商业地产的存量更新已成为行业新热点。
在大家日益对批量复制的新商场感到审美疲劳的时候，一些从 旧有遗存、废弃项目中重新生长出来的作品 ，往往会从空间、内容等诸多方面，为消费者和行业带来新的惊喜。
据悉，由印力（北京）接手改造翻新的 天津和平印象城，将于5月26日“城市开箱” 。这座位于天津核心区域、全国最长商业步行街——和平路的城市更新项目，又将给这座城市和这条百年金街带来哪些新的想象空间？
01
老旧商业：如何蜕变焕新？
《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出： “着力把金街建设成为彰显国际影响力的天津地标商圈。 ”而雄踞4号线与13号线“金街站”上盖的和平印象城，则又是这条 百年商业老街当之无愧的“门户担当” 。这一区位，天然就让人对其有更多的期待。
从项目本身来看，与诸多“小而美”的城市更新案例相比，超13万平米的建筑面积注定了和平印象城在 内容承载力 与 客群辐射度 上，会有更高的想象上限；
而从上海上生新所到广州永庆坊、福州烟台山，再到长沙中心印象城，万科印力在过去这些年遍布大江南北的更新改造中，所沉淀下的 专业能力 与 行业口碑 ，则给这个项目夯实了牢固的基础。
福州烟台山
但跳脱出项目层面，我觉得 和平印象城的改造，还有另一重更深远的价值 。
与这些年较为多见的厂房改造、里弄更新，或是烂尾项目续命不同，天津和平印象城的历史基因更有代表性：
二十年前，这里曾是天津商业响当当的 金字招牌 ——天津首家沃尔玛、天津首家万达影城、全国销售TOP3的百盛商场、国美电器，陪伴着一代天津人的成长。
天津和平印象城前身 | 来源：网络
随着消费习惯和商业业态的变迁，曾经辉煌的 上一代产品陷入衰退和沉寂 。这一现象不仅出现在天津，也 出现在所有的一二线城市 。由于它们往往处在都市核心区域，显得非常碍眼，又格外可惜，也让许多城市管理者颇为伤神。
正因如此， “如何通过空间塑造与内容注入，重新激活上一代的商业产品？” 这一课题的应用 场景 ，要远比机会主义的存量改造大得多。
我想，这或许正是印力，作为全国头部的 连锁商业开发运营商 ，会在这个项目上斥资近9个亿改造的原因。我也很期待和平印象城的更新，能给这个行业的现实课题带来 新的解题思路 。
02
空间重塑：少就是多
所有城市更新类的项目， 最大的挑战首先来自于空间 ，尤其是功能、成本、美学三者之间的平衡。而天津和平印象城的项目基地，是 四栋相互独立、大小各异的建筑 ，相当于普通项目4倍的难度。
从建筑外观来看，印力并没有对楼体结构做颠覆性的大调整，而是做了两个小小的加法：
首先，通过 增设两座空中主连廊 ，把四栋楼串联起来，大幅强化了整体空间的连续性。
天津和平印象城效果图
其次，为 旧有建筑加了一层表皮 ，与连廊相呼应，举重若轻地统一了项目整体视觉。
外立面上波浪般起伏的楔形元素，源于天津最具代表性的天然地标—— 海河的波浪 。起伏间的韵律变化及错层的参差，构成如齿轮般交错咬合的意象。既是对天津工业基因的致敬，也象征连接过去与未来的“时间齿轮”，串联起不同楼宇“过去、当下、未来、时尚”的差异化定位。
天津和平印象城效果图
可以说，项目用 克制的手法 ，将 空间组织与视觉呈现、城市文脉、业态布局四者实现了成功融合 。这种克制，正是城市更新项目能算过来经济账的最大前提。
不仅如此，改造更精炼，就意味着项目原有的 多样性基因被最大程度地保留 ，即我所谓的“少就是多”。改造后的和平印象城，将成为天津唯一一处，集 “室外步行街”、“口袋公园”、“传统盒子Mall”、“屋顶公园” 四大消费体验场景于一体的商业综合体。
两侧焕新的楼体，延续了 百年金街的商业氛围 。结合建筑动线所设置的室外大台阶、休闲外摆等元素，作为天津传统商圈极为罕见的存在，也进一步丰富了游客到此的行为模式。
天津和平印象城室外休闲区效果图
同时，印力对四栋建筑围合的中心绿地—— 胜利公园 进行了全面升级，在寸土寸金的城市中心腹地，呈现出一片 约4,000平米的天然植被绿境 。相信会在户外风盛行的今天，成为金街的又一热门打卡地。
天津和平印象城胜利公园效果图
建筑 内部空间 方面，多个全新打造的 跨层挑空中庭 ，打破了原有建筑相对层高较低、视野受限的弊端，增强了纵向视觉上的通透感。
据了解，改造后的和平印象城， 租赁面积近5万平米 ，在得铺率方面做了极大让步。大量的铺位被打开，设置为共享空间；低区店铺也采用了策展型商业的表达方式，给消费者带来更为自由、通畅的场景。
天津和平印象城室内效果图
更大的期待，来源于 项目的屋面 。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景观优势，以及连廊屋面构成的联通环线，在A区屋顶打造近5,000平米的“星空之旅”娱乐场，在C区屋顶则开辟了空中篮球场、滑板公园等健身社交场所，让商业的第五立面，化身 充满惊喜、激情与年轻力的X空间 。
目前，和平印象城C区的屋顶，设置了一处 联合国际潮流艺术家量身定制的神秘艺术雕塑 ，将在开箱日揭开面纱。有望继上海松江印象城的巨型皮卡丘之后，成为又一个引发全城关注的形象焦点。
天津和平印象城屋面概念图
这四大体验场景的互相穿插，形成了 内外交融、层次丰富、体验丰盈的游逛感受 。消费者可以在天台听海河浪涛、在绿地闻鸟语花香、在室内看琳琅满目、在街头品日咖夜酒……充分感受到商业的灵动之美。
在 保留原先的建筑躯干和特色 之余，用巧妙的手法为它 换上新装、注入流行的灵魂 ，这正是 好的产品设计 的魅力所在。
03
定位再造：专注亦多元
有了建筑打底之后，就需要通过对当下消费客群的深度解读，以 最合适的定位和业态 ，迎合并引领市场。
处在城市中心板块的天津和平印象城，周边的基础客流是充沛的，但所面临的市场竞争也是激烈的。这种背景下，和平印象城选择了和平区独步津城的 “夜经济” 特色，作为焕新破局的起手式。
在疫情期间大手笔引入的 “SPACE CLUB”华北旗舰店， 已于2021年12月22日率先亮相。这家国内唯一入选全球百大俱乐部的夜店品牌，为天津首次带来15米超高调空和震撼声光电效果，全面刷新了天津 夜店的天花板 。
火爆的“SPACE CLUB”
据悉，源于厦门的全国顶级LIVEHOUSE品牌 “響” 也将入驻C区，与“SPACE CLUB”构成 近一万平米 的津门夜生活“王炸”组合，助力和平印象城打造更新的“梦幻开局”。
“響LIVEHOUSE”示意图
出道即火的背后，是印力对于项目客群和业态定位的深入洞察与实践。
近年来， 大量优秀的城市更新无不与青年话题有关 ；而坐拥头部高校与大批年轻人，被小红书《蹲个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》纳入“宜居城市”榜单的华北独苗， 天津在这一客群的厚度上拥有先天的优势 。
正因如此，作为一个 体量已接近甚至超过许多标准购物中心 的城市更新项目，和平印象城并没有如同常规商业一般，做全客层的全业态消费目的地，而是 专注于青年消费的“全场景”挖掘 。
这里我想引用下项目团队近期发布的宣传视频，在室内与户外、摩登与复古、2D平面与三维现实、海底世界与星际探险的 多元场景切换 中，呈现出了和平印象城对24小时生活的奇妙定义。
天津和平印象城，赞1081
无论是夜行津门的新锐年轻人、还是讲求时尚个性的态度青年；无论是买东西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在这里，几乎所有青年人的消费需求都可以找到实现的载体。
对于 追求新奇体验 的年轻人，除了顶流夜店、LIVEHOUSE，项目还吸引了包括天津首家室内冲浪、韩国超火剧场 “造梦盒子” 华北首店、专注VIP厅的 “至潮影城” 天津首店、派对式 “阿尔法KTV” 天津首店、 “夹机占” 天津首店等一大批特色品牌。
“造梦盒子”示意图
对于 信奉“美食社交” 的饕餮党，和平印象城也与传统家庭场不同，构建了更具年轻化社交