实探 | 大体量商业更新，天津和平印象城的新答卷

2023-04-23 04:41:37 来源：商业地产誌

空间重塑、定位再造、内容出圈。

(相关资料图)

Mall先生

近年来，商业地产的存量更新已成为行业新热点。

在大家日益对批量复制的新商场感到审美疲劳的时候，一些从旧有遗存、废弃项目中重新生长出来的作品，往往会从空间、内容等诸多方面，为消费者和行业带来新的惊喜。

据悉，由印力（北京）接手改造翻新的天津和平印象城，将于5月26日“城市开箱” 。这座位于天津核心区域、全国最长商业步行街——和平路的城市更新项目，又将给这座城市和这条百年金街带来哪些新的想象空间？

老旧商业：如何蜕变焕新？

《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出： “着力把金街建设成为彰显国际影响力的天津地标商圈。 ”而雄踞4号线与13号线“金街站”上盖的和平印象城，则又是这条百年商业老街当之无愧的“门户担当” 。这一区位，天然就让人对其有更多的期待。

从项目本身来看，与诸多“小而美”的城市更新案例相比，超13万平米的建筑面积注定了和平印象城在内容承载力与客群辐射度上，会有更高的想象上限；

而从上海上生新所到广州永庆坊、福州烟台山，再到长沙中心印象城，万科印力在过去这些年遍布大江南北的更新改造中，所沉淀下的专业能力与行业口碑，则给这个项目夯实了牢固的基础。

福州烟台山

但跳脱出项目层面，我觉得和平印象城的改造，还有另一重更深远的价值。

与这些年较为多见的厂房改造、里弄更新，或是烂尾项目续命不同，天津和平印象城的历史基因更有代表性：

二十年前，这里曾是天津商业响当当的金字招牌 ——天津首家沃尔玛、天津首家万达影城、全国销售TOP3的百盛商场、国美电器，陪伴着一代天津人的成长。

天津和平印象城前身 | 来源：网络

随着消费习惯和商业业态的变迁，曾经辉煌的上一代产品陷入衰退和沉寂。这一现象不仅出现在天津，也出现在所有的一二线城市。由于它们往往处在都市核心区域，显得非常碍眼，又格外可惜，也让许多城市管理者颇为伤神。

正因如此， “如何通过空间塑造与内容注入，重新激活上一代的商业产品？” 这一课题的应用场景，要远比机会主义的存量改造大得多。

我想，这或许正是印力，作为全国头部的连锁商业开发运营商，会在这个项目上斥资近9个亿改造的原因。我也很期待和平印象城的更新，能给这个行业的现实课题带来新的解题思路。

空间重塑：少就是多

所有城市更新类的项目，最大的挑战首先来自于空间，尤其是功能、成本、美学三者之间的平衡。而天津和平印象城的项目基地，是四栋相互独立、大小各异的建筑，相当于普通项目4倍的难度。

从建筑外观来看，印力并没有对楼体结构做颠覆性的大调整，而是做了两个小小的加法：

首先，通过增设两座空中主连廊，把四栋楼串联起来，大幅强化了整体空间的连续性。

天津和平印象城效果图

其次，为旧有建筑加了一层表皮，与连廊相呼应，举重若轻地统一了项目整体视觉。

外立面上波浪般起伏的楔形元素，源于天津最具代表性的天然地标—— 海河的波浪。起伏间的韵律变化及错层的参差，构成如齿轮般交错咬合的意象。既是对天津工业基因的致敬，也象征连接过去与未来的“时间齿轮”，串联起不同楼宇“过去、当下、未来、时尚”的差异化定位。

天津和平印象城效果图

可以说，项目用克制的手法，将空间组织与视觉呈现、城市文脉、业态布局四者实现了成功融合。这种克制，正是城市更新项目能算过来经济账的最大前提。

不仅如此，改造更精炼，就意味着项目原有的多样性基因被最大程度地保留，即我所谓的“少就是多”。改造后的和平印象城，将成为天津唯一一处，集 “室外步行街”、“口袋公园”、“传统盒子Mall”、“屋顶公园” 四大消费体验场景于一体的商业综合体。

两侧焕新的楼体，延续了百年金街的商业氛围。结合建筑动线所设置的室外大台阶、休闲外摆等元素，作为天津传统商圈极为罕见的存在，也进一步丰富了游客到此的行为模式。

天津和平印象城室外休闲区效果图

同时，印力对四栋建筑围合的中心绿地—— 胜利公园进行了全面升级，在寸土寸金的城市中心腹地，呈现出一片约4,000平米的天然植被绿境。相信会在户外风盛行的今天，成为金街的又一热门打卡地。

天津和平印象城胜利公园效果图

建筑内部空间方面，多个全新打造的跨层挑空中庭，打破了原有建筑相对层高较低、视野受限的弊端，增强了纵向视觉上的通透感。

据了解，改造后的和平印象城，租赁面积近5万平米，在得铺率方面做了极大让步。大量的铺位被打开，设置为共享空间；低区店铺也采用了策展型商业的表达方式，给消费者带来更为自由、通畅的场景。

天津和平印象城室内效果图

更大的期待，来源于项目的屋面。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景观优势，以及连廊屋面构成的联通环线，在A区屋顶打造近5,000平米的“星空之旅”娱乐场，在C区屋顶则开辟了空中篮球场、滑板公园等健身社交场所，让商业的第五立面，化身充满惊喜、激情与年轻力的X空间。

目前，和平印象城C区的屋顶，设置了一处联合国际潮流艺术家量身定制的神秘艺术雕塑，将在开箱日揭开面纱。有望继上海松江印象城的巨型皮卡丘之后，成为又一个引发全城关注的形象焦点。

天津和平印象城屋面概念图

这四大体验场景的互相穿插，形成了内外交融、层次丰富、体验丰盈的游逛感受。消费者可以在天台听海河浪涛、在绿地闻鸟语花香、在室内看琳琅满目、在街头品日咖夜酒……充分感受到商业的灵动之美。

在保留原先的建筑躯干和特色之余，用巧妙的手法为它换上新装、注入流行的灵魂，这正是好的产品设计的魅力所在。

定位再造：专注亦多元

有了建筑打底之后，就需要通过对当下消费客群的深度解读，以最合适的定位和业态，迎合并引领市场。

处在城市中心板块的天津和平印象城，周边的基础客流是充沛的，但所面临的市场竞争也是激烈的。这种背景下，和平印象城选择了和平区独步津城的 “夜经济” 特色，作为焕新破局的起手式。

在疫情期间大手笔引入的 “SPACE CLUB”华北旗舰店，已于2021年12月22日率先亮相。这家国内唯一入选全球百大俱乐部的夜店品牌，为天津首次带来15米超高调空和震撼声光电效果，全面刷新了天津夜店的天花板。

火爆的“SPACE CLUB”

据悉，源于厦门的全国顶级LIVEHOUSE品牌 “響” 也将入驻C区，与“SPACE CLUB”构成近一万平米的津门夜生活“王炸”组合，助力和平印象城打造更新的“梦幻开局”。

“響LIVEHOUSE”示意图

出道即火的背后，是印力对于项目客群和业态定位的深入洞察与实践。

近年来，大量优秀的城市更新无不与青年话题有关；而坐拥头部高校与大批年轻人，被小红书《蹲个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》纳入“宜居城市”榜单的华北独苗，天津在这一客群的厚度上拥有先天的优势。

正因如此，作为一个体量已接近甚至超过许多标准购物中心的城市更新项目，和平印象城并没有如同常规商业一般，做全客层的全业态消费目的地，而是专注于青年消费的“全场景”挖掘。

这里我想引用下项目团队近期发布的宣传视频，在室内与户外、摩登与复古、2D平面与三维现实、海底世界与星际探险的多元场景切换中，呈现出了和平印象城对24小时生活的奇妙定义。

天津和平印象城，赞1081

无论是夜行津门的新锐年轻人、还是讲求时尚个性的态度青年；无论是买东西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在这里，几乎所有青年人的消费需求都可以找到实现的载体。

对于追求新奇体验的年轻人，除了顶流夜店、LIVEHOUSE，项目还吸引了包括天津首家室内冲浪、韩国超火剧场 “造梦盒子” 华北首店、专注VIP厅的 “至潮影城” 天津首店、派对式 “阿尔法KTV” 天津首店、 “夹机占” 天津首店等一大批特色品牌。

“造梦盒子”示意图

对于信奉“美食社交” 的饕餮党，和平印象城也与传统家庭场不同，构建了更具年轻化社交属性的餐饮矩阵。比如天津本土网红西餐厅顶流 “娜娜家” 主理人全新打造的800平米全国旗舰店；排名和平区烧烤烤串热门榜第一名的“梨花自助烤肉”推出的全新品牌 “炭团” 全国首店。

还有风靡魔都的意式冰淇淋 “Don nino” 、精品咖啡品牌 “M Stand” ，以及潮流餐饮 “谢谢锅” 、 “大芊金串串火锅” 、 “萍姐老火锅” 等天津首店；和“Peet"s”、“椒爱”等以年轻消费者为主的知名连锁品牌也已先后入驻。

“M Stand”效果图

对于渴望跳出标签化的潮流青年，也可以在 POPMART 玩具工厂店、博物馆形式的潮流文化聚合体 “BEAM MUSEUM” 、聚集多元潮牌的本土顶流买手店 “DTTC” 等品牌带来的全新空间里，找到彰显个性的选择与志同道合的伙伴。

据悉，从上海淮海路火出圈成为Z世代种草圣地和新锐品牌首选聚合空间的 “止痒商店” ，也将登陆和平印象城。当“嘴碎”的品牌来到“哏都”，会碰撞出如何的火花，我个人翘首以盼。

“BEAM MUSEUM”效果图

“DTTC”效果图

此外，天津本地民谣领军人物李亮节驻唱的酒吧 “酒点半” 、中国精酿啤酒大奖赛（CCBA）年度影响力品牌 “青门” 、可仰视波音737真机的星空酒吧 “skylight” 等品牌的加入，进一步巩固了项目的“夜经济”特色，让更多越夜越high的个性年轻人，有了深夜卸下面具、释放激情的全新目的地。

“青门”效果图

这些非标业态与特色化品牌的组合，在商业形态相对保守、娱乐体验业态仍不丰富的天津可谓出类拔萃。同时，印力团队又依托于其标准化购物中心的运营经验和品牌资源优势，补齐了非标项目“业态跛脚”、丰富度不足的缺陷，更生动全面地诠释了和平印象城的项目定位—— 日不落潮流引力场。

“日不落”的时间特征、“引力”的复合业态导流特征、“潮流”的目标客群特征，三者结合在一起，以消费场景多元化的吸引力，彰显出客群鲜明的个性力。

天津和平印象城招商手册

内容出圈：本土即潮流

大量的首店，给和平路带来一大批新鲜的消费选择，这正是城市更新项目“新”的一面。

但从另一面而言，每一个发芽于城市中心区域的城市更新项目，都离不开其生根的土壤。这并非守旧，而是对区域历史、本土渊源、在地文化的理解、继承和发扬。

天津和平印象城对本土文化的情怀是显而易见的，从微信公众号“来了您nei”的招呼语、到小红书“敢玩敢想，介奏似我们的地界儿”的自我介绍，再到其中“介是嘛呀”品牌官宣专栏的名称设置……都是项目团队融入津门氛围最直接的体现。

而更深层次的文化传承，体现在对基地文脉气质，和城市消费文化的挖掘。

早年的和平路有“书店一条街”的美誉。各家书店基本都是个体经营，半数以上售卖碑帖、字画等古旧书，由店主根据其从业阅历和专业水准选品、进货和售卖，因店主人的风格不同，每家店也呈现出别具一格的特色。

早年的和平路工具书店

如今，沿着和平路向南，是有天津“小安福路”之称的赤峰道；过了中心公园再往南，则是拥有众多潮流二奢店、小众买手店和优质西餐厅，孵化出一大波个性鲜明的优质原创品牌的五大道。

可以说这种“有一份热爱的事业”“开一间优质的小店”“讲一段有趣的经历”的主理人氛围，是深深根植在这片土地上的。

和平印象城继承了这份区域商业特色，将B区的低区打造成为了主理人生态聚集地。同时，又在业态选择上充分融合了本土消费文化与当下的潮流热点。

比如作为北方球鞋文化的发源地之一，天津的鞋迷圈是一个非常庞大且火热的存在。NIKE甚至还发行过一款以天津为主题设计、全球限量版的杨柳青年画喷泡 Nike Air Foamposite One (Tianjin) 。

当时，这款全球限量不到500双的球鞋，除了在NIKE官网，就仅在赤峰道的Color店内发售，引发千人排队，场面极为壮观。

COLOR门口的排队人潮

此次，和平印象城就将这家天津最潮、最出名的球鞋店招到了B区一层。并在二楼同区位，引入了NIKE官方合作艺术家、插画师张呵呵的首家线下实体工作室： UCRAFT。

更大的面积、更多的选择、更便捷的交通，相信未来这里会成为津城喷泡迷们的新圣地。

和平印象城小红书新店介绍

千万粉丝的改装车界意见领袖，有“车圈马三立”之称的“溜溜哥”，也将其全国首家线下实体店： 1087X 开进了和平印象城；

加上微博常驻嘉宾、冲浪十级达人咖喱饭主理的天津首家长期KPOP周边线下店 “Daki Club”。

和平印象城小红书“主理人橱窗”栏目

这些颗粒度极细、专业水准极高、潮流属性极强的店铺的落地，让整个项目呈现出与其它购物中心截然不同，但又是生动反映城市风格的气质。

甚至，和平印象城还通过与决策艺术书店主理人的合作，在项目落地开出一间全新升级版的艺术书店： “O BOOK” ，致力于将其打造为天津外版出版物最全的书店，在延续近百年前的文化气息与品牌格调的同时，带来更大的市场声量。

“O BOOK”艺术书店效果图

我想，这种融合着传统基因的新生，更有生命力和感染力。而更具备本土特色的内容，也会在文化自信不断提升的当下，拥有更强的出圈传播力。

就像从日本原宿生长出的Fragment Design丶A Bathing Ape和 Undercover，今天的小众主理人品牌，也会有机会成为新的潮流。

结语

在建筑上，保留空间多样性的同时，用克制而精妙的手法，为旧有空间注入新的商业氛围；

在定位上，围绕“态度青年”这一核心客群，以多业态的高品质首店，塑造新的消费场景；

在内容上，从在地文化里找到核心价值，联合志同道合的伙伴传承并创造新的文化魅力。

这是天津和平印象城目前为止，为市中心大体量商业更新项目这一课题，所提交的解题思路。

我觉得，是一份逻辑清晰、有套路、但更有突破的答卷。

当然，不到开门那一天，谁都无法替代市场去给出分数。但从去年11月4日-6日，由项目团队主办、50余家潮流品牌集结参与的首届 “敢出格·城市打野青年局” 活动红遍半个津门的表现来看，叠加过往印力商业在各类新开发和旧改项目上的出色经营管理水准，和平印象城的焕新亮相和持续经营的业绩，一定是值得期待的。

我期待着，5月26日，和平印象城的城市开箱，能给百年金街，带来新的活力和客流；

我也期待，项目的改造逻辑和经营呈现，能对大体量商业项目的更新，起到示范和引领的价值；

我更期待，项目的长期优质运营，能为消费者带来又一个印力城市封面级作品：为城市倾心，让商业动人。

城市更新、业态轮转，

但商业的陪伴与创新，永不停歇。

出品：Mall先生 | 图片：天津和平印象城

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